【案情】李某、王某系夫妻。李某拖欠某小额贷教公司借教本金50万元。某小额贷款公司于2017年10月26日向法院起诉，要求李某偿还本息。2017年10月27日，李某、王某与王某峰签订房地产买卖契约，房屋价款为30万元，并将案涉房屋的产权人变更为第三人王某峰。另查明，案涉房屋于2017年3月13日设立抵押权，抵押权人为某银行市支行，抵押方式是最高额抵押（最高债权数额787700元）。2017年10月27日，第三人何某成向王某分别汇款49万元和89350元，代王某为偿还了案涉房屋的抵押贷款剩余本金和利息，涂销了案涉房屋的抵押登记。现李某、王某并不能提供可用于偿还拖欠某小额贷款公司债务的其他财产。某小额贷款公司遂请求法院撒销案涉房屋转让给王某峰的行为。
【审理】一审认为，何某成提供的证据无法证实其向王某支付的钱款为案涉房屋的购房款，也无法证实其与李某、王某形成买卖合同关系。李某、王某在原告起诉后将案涉房屋出售给第三人王某峰，且并不能提供其他可用于偿还拖欠某小额贷款公司债务的财产，故可以认定其转让房屋的行为已侵害了该小额贷款公司的债权。根据《合同法》第七十四条的规定，某小额贷款公司要求撒销李某、王某与王某峰之间转让案涉房屋的主张具有事实及法律依据，法院予以支持。第三人王某峰不服，提起上诉，主张其是案涉房屋的实际买受人，所交50余万元的银行贷款本息具有行使物权的性质，请求法院确认抵债协议的效力。
二审认为，根据《物权法》第一百九十八条的规定，抵押财产变卖后，其价款超过抵押债权数额的部分归抵押人所有，即李某、王某对扣除抵押贷款本息579350元以外的部分房屋变价款享有所有权。包括某小额贷款公司在内的其他普通债权人依法仅可对扣除抵押贷款本息以外的房屋变价款申请强制执行以清偿债务。现案涉房屋被抵债转让给何某成，排除了某小额贷款公司等普通债权人申请强制执行上述房屋变价款残值的合法权益。根据《民法总则》第三条、第六条和第七条的规定，应当认定该以物抵债转债转让行为无效。借用第三人王某峰的名义办理的案涉房屋产权变更登记应予撤销，何某成所代偿的抵押贷款和原抵押权在法律上无法回转及重新设定抵押，而抵押贷款的清偿依法优先于其他普通债权，故何某成就该代偿的抵押贷款款项应在案涉房屋拍卖或变卖所得变价款中优先受偿。
【评析】《民法典》第四百一十三条：“抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”该条与原《物权法》第一百九十八条的规定相同。本案中，何某成并非涉案房屋的抵押权人，但是其作为房屋的实际买受人代为偿还了涉案房屋的抵押贷款，虽然房屋买卖行为因侵犯其他债权人利益而被撤销，但涤除权的法律效果已经发生无法回转，因此，何某成就其代偿的款项享有抵押担保性质的优先受偿权，即该代偿的抵押贷款款项应在案涉房屋拍卖或变卖所得变价款中优先受偿。
